Tipps beim Kauf einer Wohnung vom Bauträger

Momentan boomt der Immobilienmarkt. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist hoch.
Beim sogenannten Bauträgervertrag kauft der Erwerber ein Haus/eine Wohnung vom Bauträger, der auf einem – in der Regel seinem eigenen – Grundstück eine Immobilie errichtet. Der Käufer hat nur einen Vertragspartner, der den vertragsgerechten Bau der Immobilie schuldet. Angesichts der Preise von teils über Euro 3.000,- pro Quadrathmeter Wohnfläche ist der Kauf der Immobilie für viele Kunden die finanziell betrachtet größte Investition in ihrem Leben.

Der Bauträgervertrag muß vor einem Notar geschlossen werden.
Was die meisten Kunden nicht wissen, daß die Vertragsinhalte nicht bei allen Notaren gleich sind, sondern jeder Notar ein eigenes Vertragsmuster hat. Die aus Sicht des Kunden besonders heiklen Klauseln in den Verträgen betreffen die sogenannte Gewährleistung, also die Haftung des Bauträgers, wenn die Immobilie nicht entsprechend den vertraglichen Vorgaben errichtet worden ist. Hierunter fallen in erster Linie Baumängel oder – zweite Fallgruppe – die verspätete Herstellung der Immobilie. Nach dem Gesetz hat der Kunde dann bei Vorliegen von Mängeln erst einmal einen Anspruch auf Nacherfüllung, d.h. dem Bauträger muß die Möglichkeit zur Mängelbeseitigung gegeben werden. Schlägt die Nachbesserung fehl, hat der Kunde nach dem Gesetz folgende Rechte: Er kann den Kaufpreis um die Mängelkosten herabsetzen (Minderung), er kann vom Kaufvertrag zurücktreten oder den sogenannten Schadensersatz statt der ganzen Leistung verlangen. Der letzte Anspruch ist der rechtlich am weitesten Anspruch, da er den Kunden im Schadensfall so stellen will, als ob er den  Vertrag nie abgeschlossen hätte.

Oft wird in den Gewährleistungsklauseln von der gesetzliche Vorgabe abgewichen.
Es gibt da unterschiedliche Spielarten der Einschränkung der Rechtsstellung des Kunden. Zum Beispiel wird die Rechtsstellung des Käufers auf Nacherfüllung beschränkt und die weitergehenden (Schadensersatz-)Ansprüche ausgeschlossen. Oder es wird das Rücktrittsrecht entgegen dem Gesetz eingeschränkt.

Daß Problem ist dabei, daß der rechtliche Laie die Folgen der Vertragsklauseln nicht durchschauen kann; häufig wird dann im Schadensfall keine rechtliche Beratung in Anspruch genommen, da der Kunde ja denkt, die Rechte sind ja im Vertrag wirksam ausgeschlossen und ich hab keine Chance, meine Ansprüche durchzusetzen. Dies stimmt nicht immer, da die Rechte des Kunden beschränkende Vertragsklauseln zum Teil von der Rechtsprechung einer Kontrolle nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unterzogen werden, nach dem die Klauseln einfach unwirksam sein können, wenn sie zu stark von der gesetzlichen Regelung abweichen.

Was sind die Konsequenzen aus alldem:
Dem Erwerber einer Immobilie ist daher anzuraten, sich vor Abschluß eines (Bauträger-)Vertrages der Hilfe eines Anwalts (der idealerweise auch Notar ist) zu bedienen, der sich im Bauträgerrecht auskennt. Die Kosten dafür sind im Anwaltsbereich verhandelbar; die Investititon ist in jedem Fall gut angelegt, damit man als Kunde sicher sein kann, einen ausgewogenen Vertrag für die wohl größte Investition im Leben zu schließen. Ist der Vertrag schon geschlossen, sollte im Nachgang versucht werden, mit dem Bauträger zu verhandeln und einzelne Klauseln herausnehmen zu lassen.