Hausverwalter gesucht? – Was Wohnungseigentümer zu beachten haben

Die Bestellung eines Verwalters entlastet Wohnungseigentümer und schafft klare Zuständigkeiten. Doch welche konkreten Befugnisse hat der Verwalter? Wie wird er bestellt und wie wird er wieder abberufen? Und welche Rolle spielt er beim Verkauf einer Eigentumswohnung? Die Landesnotarkammer Bayern klärt auf.

Schlüsselrolle in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Stellt man sich die Wohnungseigentümergemeinschaft als Unternehmen vor, wäre der Hausverwalter eine Art Geschäftsführer. Er ist das ausführende Organ der Eigentümerversammlung. Der Verwalter kümmert sich um die Aufstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, ruft die Versammlung der Wohnungseigentümer ein, sorgt für die Einhaltung der Hausordnung und führt Beschlüsse der Eigentümerversammlung aus.

Der Verwalter übernimmt nicht nur interne Aufgaben, sondern vertritt die Gemeinschaft auch nach außen. Dabei handelt er in der Regel im Namen aller Eigentümer als Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht einzelner Personen. Seine Vertretungsmacht ist weitreichend. So kann er beispielsweise Verträge mit Hausmeisterfirmen oder Reinigungskräften abschließen. Einschränkungen gelten jedoch insbesondere bei Grundstückskaufverträgen oder der Aufnahme von Darlehen für die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Recht auf Bestellung eines (zertifizierten) Verwalters

Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, die Bestellung eines Verwalters zu beantragen. Dieser muss neuerdings als sog. zertifizierter Verwalter auch rechtliche, kaufmännische und technische Kenntnisse nachweisen, was grundsätzlich durch eine Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer erfolgt, es sei denn er bringt bereits entsprechende Qualifikationen „von Haus aus“ mit, etwa als Volljurist oder Immobilien-kaufmann. Soll bei kleineren Wohnanlagen mit acht oder weniger Wohnungen ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt werden, ist eine Zertifizierung dagegen nicht notwendig, sofern nicht mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer dies verlangt.

Verwalterbestellung, Abberufung und die maximale Dauer

Die Bestellung des Verwalters erfolgt durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung. Eine Übertragung dieser Entscheidung auf andere Organe wie den Verwaltungsbeirat ist nicht möglich. Die Eigentümerversammlung kann den Verwalter auch jederzeit abberufen. Mit dem Verwalter wird regelmäßig ein Vertrag geschlossen, der Aufgaben und Pflichten näher konkretisiert und die Vergütung regelt. Dieser Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung des Verwalters. Die Dauer der Verwaltung beträgt höchstens fünf Jahre, bei der erstmaligen Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum sind es maximal drei Jahre.

Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung – öffentliche Beglaubigung und Ablauf

Eine bedeutsame Rolle nimmt der Verwalter auch bei der Veräußerung von Wohnungseigentum ein. Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung können vorsehen, dass eine Übertragung nur mit seiner Zustimmung erfolgen kann. Hierdurch sollen die Eigentümer vor dem Eintritt unzuverlässiger Personen in der Gemeinschaft geschützt werden. Der Verwalter darf die Zustimmung aber nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes verweigern, etwa wenn der Erwerber finanziell unzuverlässig ist oder eine Störung des Gemeinschaftsfriedens droht. Ob eine Zustimmung erforderlich ist, ist regelmäßig im Grundbuch vermerkt.

Die Zustimmung ist ebenso wie die Verwaltereigenschaft gegenüber dem Grundbuchamt durch öffentlich beglaubigte Urkunde nachzuweisen. Für den Nachweis der Verwaltereigenschaft ist die Vorlage der Niederschrift über den Bestellungsbeschluss des Verwalters erforderlich. Unter der Niederschrift sind die Unterschriften vom Vorsitzenden der Eigentümerversammlung, von einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter öffentlich zu beglaubigen. „Nur durch das notarielle Verfahren kann der vollständige Nachweis über Bestellung des Verwalters und Abgabe der Verwalterzustimmung erbracht werden“, ergänzt Sommer. Um Verzögerungen zu vermeiden, empfiehlt es sich, dass alle Beteiligten – unabhängig von einer konkreten Veräußerung – nach der Bestellung des Verwalters zeitnah einen Termin bei der Notarin oder dem Notar vereinbaren und das Protokoll beim Grundbuchamt hinterlegt wird.

Testament auf Bestell-Zettel einer Kneipe?

(DAV). Nichteheliche Partner haben kein gesetzliches Erbrecht. Wer den Partner oder die Partnerin zum Erben einsetzen will, muss ein Testament errichten. Dies muss nicht zwingend vor einem Notar geschehen, sondern kann auch privatschriftlich erfolgen. Wichtig ist, dass der gesamte Text eigenhändig mit der Hand geschrieben und unterschrieben wird. Wird dabei ungewöhnliches Schreibpapier, etwa ein Kneipenblock genutzt, schließt das nicht automatisch aus, dass ein wirksames Testament vorliegt.

Testament auf Bestellblock einer Kneipe
Eine Frau beantragt einen Erbschein nach ihrem langjährigen Partner. Sie legt hierzu einen Bestellzettel der Kneipe vor, die ihr Partner betrieben hatte. Auf dem steht, dass sie alles kriege, was ihr Partner mit Datum und Unterschrift versehen hatte. Die Frau hat diesen hinter der Theke gefunden, wo der Mann auch nicht bezahlte Rechnungen verwahrt hatte. Die einzigen lebenden Verwandten des Mannes, dessen Neffen, treten dem Antrag entgegen.

Testierwille kann auch bei Verfügungen auf unüblichem Papier gegeben sein
Zu Unrecht, urteilt das Gericht. Die Frau sei die testamentarisch bestimmte Alleinerbin des Mannes geworden. Bei dem Zettel handele es sich um ein wirksam errichtetes Testament, welches der Erblasser eigenhändig und mit Testierwillen errichtet habe. Dies hat das Nachlassgericht von Amts wegen zu prüfen, wobei ein für das praktische Leben brauchbarer Grad von Gewissheit, der vernünftige Zweifel ausschließt, genügt. Dass dies der Fall ist, ergibt ein Vergleich mit anderen handschriftlichen Aufzeichnungen des Erblassers und auch die Stelle, an der der Zettel aufgefunden wurde. Der Mann betrieb jahrelang eine klassische Dorf-Kneipe, kümmerte sich jedoch kaum um Schriftverkehr und ähnliches. Vor diesem Hintergrund ist es nicht fernliegend, dass er einen von ihm üblicherweise verwandten Bestellzettel nutzte, um auf einem solchen auch bedeutsame Angelegenheiten wie seine letztwillige Verfügung niederzulegen und ihn dort aufzubewahren und auch anderen für ihn bedeutsame Unterlagen, wie nicht gezahlte Deckel aufbewahrte. Dort hatte er sich meist aufgehalten und in der letzten Zeit auch häufiger darüber gesprochen, dass er sich Gedanken dazu machte, wie es mit ihm im Falle der Gebrechlichkeit weitergehen solle und wer sein Erbe werden solle. Einige Gäste hatten ihn auch darauf hingewiesen, dass er das dann aufschreiben müsse.

Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg, Beschluss vom 20.12.2023 (3 W 96/23)

Steuerfreiheit der Veräußerung von Nachlassvermögen

18. Januar 2024 – Nummer 001/24 – Urteil vom 26.09.2023
    IX R 13/22

Wird eine zum Nachlass einer Erbengemeinschaft gehörende Immobilie veräußert, fällt hierauf keine Einkommensteuer an. Dies gilt jedenfalls, soweit zuvor ein Anteil an der Erbengemeinschaft verkauft wurde, wie der der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 26.09.2023 – IX R 13/22 entschieden hat.

Im Streitfall war der Steuerpflichtige Mitglied einer aus drei Erben bestehenden Erbengemeinschaft. Zum Vermögen der Erbengemeinschaft gehörten Immobilien. Der Steuerpflichtige kaufte die Anteile der beiden Miterben an der Erbengemeinschaft und veräußerte anschließend die Immobilien. Das Finanzamt besteuerte diesen Verkauf gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) als privates Veräußerungsgeschäft (früher Spekulationsgeschäft genannt).

Der BFH ist dem entgegen getreten. Voraussetzung für die Besteuerung sei nämlich, dass das veräußerte Vermögen zuvor auch angeschafft worden sei. Dies sei in Hinblick auf den Kauf von Anteilen an einer Erbengemeinschaft bezüglich des zum Nachlass gehörenden Vermögens nicht der Fall. Mit seiner Entscheidung hat der BFH seine bisherige Rechtsprechung geändert und ist der Auffassung der Finanzverwaltung entgegengetreten.

Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR): Indirekte Pflicht zur Eintragung in neues Register ab 2024

Zum 1. Januar 2024 wurde das Recht der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) umfassend reformiert. Für Gesellschaften mit Immobilieneigentum oder Unternehmensbeteiligungen besteht Handlungsbedarf. Die GbR sollte zum neuen Gesellschaftsregister angemeldet werden.

Welchem Zweck dient das Register? Und wann besteht eine Pflicht zur Anmeldung?

 Das Gesellschaftsregister gibt Auskunft darüber, wer Gesellschafter ist und die Gesellschaft vertreten darf. Damit schafft es Rechtssicherheit. Bislang bereitet der Nachweis der Existenz und Vertretungsverhältnisse der GbR im Rechts- und Geschäftsverkehr häufig Schwierigkeiten. Das neue Register wird an das bekannte Handelsregister angelehnt sein und wie dieses zentral bei bestimmten Amtsgerichten geführt. Eine Eintragung ist nicht zwingend, in zahlreichen Fällen besteht aber eine indirekte Pflicht zur Registrierung. Viele Geschäfte lassen sich künftig nur noch durchführen, wenn die Gesellschaft im Register eingetragen ist. So setzen etwa die Beteiligung an Grundstücksgeschäften und die Übertragung von Unternehmensbeteiligungen ab 2024 eine vorherige Registrierung voraus. Sind derartige Geschäfte geplant, sollte die Eintragung frühzeitig veranlasst werden. Nach Eintragung „firmiert“ die GbR als „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ oder „eGbR“.

Wie kommt die Gesellschaft ins Register? Was ist im Vorfeld zu beachten?

Die Anmeldung zur Eintragung ist öffentlich zu beglaubigen. Durchgeführt werden kann die Beglaubigung vor Ort bei einer Notarin oder einem Notar. In vielen Fällen wird es auch erforderlich sein, Grundbucheinträge, Gesellschafterlisten und Handelsregistereinträge zu berichtigen. Notarinnen und Notare beraten zu den Details, die zu beachten sind. Sie bereiten die Registeranmeldungen vor und reichen diese auch beim Registergericht ein.

Bei Gesellschaften mit Immobilieneigentum oder Unternehmensbeteiligungen sollten die Gesellschafter im Vorfeld prüfen, ob sich der Gesellschafterbestand seit Erwerb der Immobilie oder Beteiligung verändert hat und gegebenenfalls geeignete Nachweise, wie z.B. Erbscheine, beschaffen.

Folgepflicht im Nachgang: Mitteilung an das Transparenzregister

Mit Eintragung der GbR in das Gesellschafsregister besteht die Pflicht, die Daten betreffend der Wirtschaftlich Berechtigten dem Transparenzregister mitzuteilen. Das Transparenzregister ist die zentrale Plattform zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung in Deutschland. Es dient einem völlig anderen Zweck als das Gesellschaftsregister, weshalb eine separate Eintragung erforderlich ist. Die Mitteilung können die Gesellschafter selbständig, d.h. ohne Beteiligung einer Notarin oder eines Notars, unter www.transparenzregister.de vornehmen.

Gekauft wie gesehen – Praktische Tipps zum Immobilien(ver)kauf

Der Kauf bzw. Verkauf der eigenen Immobilie ist für viele Menschen das finanziell größte und wichtigste Geschäft des Lebens. Was es dabei zu beachten gilt, weiß Clemens Neuschwender, kommissarischer Geschäftsführer der Notarkammer Pfalz.

News-Service der Kanzlei Bernhard & Dr. Kleuser:

„Die 10 häufigsten Irrtümer des Erbrechtes“

Informationen zum Thema “Zehn gut gemeinte Ratschläge zum Umgang mit der Erbschafts- und Schenkungssteuer in der >Otto-Normal-Familie<” finden Sie hier (pdf 2,9 MB)

Informationen zum Thema “Ehegattentestament”
finden Sie hier, pdf 630 kb

Ein sehr instruktives Video zum Thema Vererben und Schenken finden Sie unter diesem Link.