Immobilien: Bundesgerichtshof klärt Rechte von Käufern bei Mängeln bei Kaufverträgen

Der Bundesgerichtshof – das oberste Gericht in Zivilrechtsfällen – hat entschieden, dass ein kaufvertraglicher Schadensersatzanspruch wegen Mängeln an einer Immobilie mit „fiktiven“ Mängelbeseitigungskosten berechnet werden kann. Demnach wäre es nicht vertretbar, dass der Käufer eine beabsichtigte Mängelbeseitigung vorfinanzieren muss.

Darum geht es im Detail:

Die Kläger erwarben von dem Beklagten im Jahr 2014 eine Eigentumswohnung zum Preis von 79.800 € unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. In dem Kaufvertrag heißt es:

„Dem Verkäufer ist bekannt, dass es in der Vergangenheit an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit gab. Sollte es bis zum 31.12.2015 erneut zu einer Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommen, verpflichtet sich der Verkäufer, diese auf seine eigenen Kosten zu beheben.“

Nach Übergabe der Wohnung trat Ende 2014 Feuchtigkeit in dem Schlafzimmer der Kläger auf, zu deren Beseitigung die Kläger den Beklagten erfolglos unter Fristsetzung aufforderten.

Mit der Klage verlangen die Kläger von dem Beklagten die Zahlung der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten ohne Umsatzsteuer in Höhe von 7.972,68 € sowie vorgerichtliche Anwaltskosten.

Hierzu verhält sich die Entscheidung wie folgt:

Es gäbe eine gefestigte Rechtsprechung zum Mängelrecht bei Kaufverträgen:

Danach kann der Käufer im Rahmen des kleinen Schadensersatzes entweder Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen, wobei es unerheblich ist, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird.

Infolgedessen müssen in solchen Fällen – jedenfalls im Ergebnis – die noch nicht angefallenen Mängelbeseitigungskosten unabhängig von der Rechtsnatur des Vertrags ersetzt werden.

Die Einordnung des Vertrags in das Kauf- oder in das Werkvertragsrecht wirkt sich künftig vornehmlich in denjenigen Fallgestaltungen aus, in denen die Mängelbeseitigungskosten den mangelbedingten Minderwert erheblich überschreiten.