AKTUELLES AUS DER KANZLEI
Kanzlei Bernhard & Dr. Kleuser

Die Arbeitsgemeinschaft Erbrecht des Deutschen Anwaltvereins (DAV) berichtet über eine Entscheidung des Oberlandesgericht München Beschluss v. 6.5.2025 – 33 Wx 289/24 e.
Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Mann zusammen mit seiner Ehefrau ein Schriftstück errichtet, bei dem es sich um ein Testament handeln soll. Das Schriftstück wird von der Ehefrau eigenhändig geschrieben und unterschrieben. Anstelle der Unterschrift des Mannes wird am Ende des Textes lediglich eine wolkenförmige Linie angebracht. Nach dem Tod des Ehemannes lehnt das Nachlassgericht den Erbscheinsantrag der Frau ab.
Zu Recht, wie das Oberlandesgericht München nun entschieden hat. Es handele sich bei der Zeichnung nicht um eine Unterschrift des Erblassers. Eine Unterschrift setze ein Gebilde aus Buchstaben einer üblichen Schrift voraus. Dieses braucht nicht lesbar zu sein. Es genügt, wenn es sich um einen individuellen Schriftzug handelt, der charakteristische Merkmale aufweist und dem noch Andeutungen von Buchstaben entnommen werden können. Nicht ausreichend sei jedoch eine reine Wellenlinie, eine Unterzeichnung mit drei Kreuzen oder einem sonstigen Handzeichen. Dabei sei unerheblich, ob die Urheberschaft auch anderweitig festgestellt werden kann.
Durchgerissenes Testament steht gesetzlicher Erbfolge nicht entgegen
Vom 05.08.2025
(DAV). Ein einmal verfasstes Testament kann vom Ersteller gemäß § 2255 S. 1 BGB durch Vernichtung widerrufen werden. Doch wann gilt ein Testament als vernichtet? Kann eine im Bankschließfach hinterlegte, durchgerissene Testamentsurkunde die gesetzliche Erbfolge aushebeln?
Zerrissenes Testament im Schließfach
Nach dem Tod eines Mannes wird zunächst kein Testament vorgefunden. Das Nachlassgericht stellt einen Erbschein aufgrund gesetzlicher Erfolge zugunsten der Ehefrau und Mutter aus. Später wird im Bankschließfach des Erblassers ein handschriftliches Testament aus dem Jahr 2011 gefunden, in welchem dieser seinen damaligen besten Freund als Alleinerben einsetzt. Das Schriftstück ist längs in der Mitte durchgerissen.
Vermutete Widerrufsabsicht
Zu Recht, wie das OLG nun entscheidet. Der Erbschein sei durch Vorlage des Testaments nicht unrichtig geworden. Das Testament sei durch Zerreißen vernichtet worden und somit nichtig. Das Gericht hatte keine Zweifel daran, dass das Testament durch den Erblasser selbst zerrissen wurde. Dadurch sei es gemäß § 2255 BGB wirksam widerrufen worden. Die erforderliche Absicht, das Testament wird nach § 2255 gesetzlich vermutet. Vorliegend seien keine Indizien erkennbar, die diese Vermutung widerlegen würden. Zwar sei nicht nachvollziehbar, warum der Erblasser die beiden Schrifthälften über einen längeren Zeitraum im Schließfach aufbewahrte. Dieser Umstand genüge aber nicht, um die gesetzliche Vermutung der Widerrufsabsicht zu widerlegen.
Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt, Beschl. v. 29.4.2025 (21 W 26/25)
Eröffnung eines gemeinschaftlichen Testaments
Vom 03.06.2025
(dpa/tmn). Vor dem Tod hat niemand Anspruch darauf zu erfahren, welche Testamente auch nahe Angehörige errichtet haben. Erst nach dem Tod werden diese eröffnet und den gesetzlichen Erben sowie den Bedachten bekannt gegeben. Nehmen beide Ehegatten in einem gemeinschaftlichen Testament Verfügungen für den Todesfall vor, so werden nach dem Tod des Erstversterbenden grundsätzlich nur dessen Verfügungen eröffnet und die des anderen geschwärzt. Was aber, wenn die Ehegatten schreiben: „Wir ordnen für unseren Todesfall an: …“?
Testamentseröffnung bei Ehegattentestament
Eine verheiratete Frau stirbt. Sie hatte mit ihrem Mann ein notarielles gemeinschaftliches Testament errichtet und in amtliche Verwahrung gegeben. Nach dem Tod der Frau reicht der Witwer der Hinterlegungsschein für das Testament und eine Sterbeurkunde beim Nachlassgericht ein und beantragt, das Testament nur teilweise, nämlich ohne die gemeinsame Verfügung der Eheleute zu eröffnen und bekannt zu geben. Das Nachlassgericht kündigt an, dass es beabsichtige, das notarielle gemeinschaftliche Testament der Eheleute vollständig zu eröffnen und bekannt zu geben.
Testamente in „Wir-Form“ sind vollumfänglich zu eröffnen
Zu Recht, urteilt das Gericht. Das Nachlassgericht beabsichtige zutreffend, das gemeinschaftliche Testament der Eheleute bereits jetzt, nach dem Tod der Ehefrau, vollständig zu eröffnen und den weiteren Beteiligten gegenüber vollständig bekannt zu geben ist. Das Nachlassgericht hat ein in seiner Verwahrung befindliches Testament zu eröffnen, sobald es vom Tod des Erblassers Kenntnis erlangt. Dabei hat sich die Eröffnung grundsätzlich auf das gesamte Schriftstück zu beziehen. Denn die Wirksamkeit der Verfügung ist in diesem Zusammenhang nicht zu prüfen und daher auch für die Frage des Umfangs der Eröffnung unerheblich. Bei der Eröffnung eines gemeinschaftlichen Ehegattentestaments besteht insoweit eine Ausnahme, als im Geheimhaltungsinteresse des überlebenden Ehegatten oder Lebenspartners dessen Verfügungen den sonstigen Beteiligten nicht bekannt zu geben sind, soweit sie sich von den Verfügungen des Erstverstorbenen „trennen“ lassen. Wenn aber wie hier die entsprechenden Verfügungen des Ehemannes sprachlich in der „Wir-Form“ abgefasst sind oder von den Ehegatten die Verfügungen mit „der Überlebende von uns“ oder „der Längstlebende von uns“ eingeleitet worden sind, hat auch der Erstverstorbene die Verfügung getroffen und das Testament ist insgesamt bekannt zu geben. Dem stehen weder ein Geheimhaltungsinteresse des Erblassers noch ein solches des überlebenden (Mit-)Testators entgegen.
Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken Beschl. v. 16.5.2024 (8 W 13/24)
Hilfe! Ich bin in einer Erbengemeinschaft!
Werden mehrere Personen Erben, gehört ihnen zunächst der gesamte Nachlass gemeinschaftlich. Alle Erben bilden die sogenannte Erbengemeinschaft. Handhabung und Abwicklung von Erbengemeinschaften werfen häufig Fragen auf. Notarinnen und Notare unterstützen dabei und beraten im Vorfeld, wie nicht funktionsfähige Erbengemeinschaften verhindert werden können.
Erben ohne Zutun
Verstirbt ein Mensch, denkt man als Angehöriger schwerlich an die rechtlichen Folgen: Nach deutschem Recht geht das gesamte Vermögen des Verstorbenen – der Nachlass – auf die aufgrund Testaments, Erbvertrags oder gesetzlicher Erbfolge berufenen Erben über. Dies geschieht automatisch; einer Mitwirkung der Erbinnen und Erben bedarf es nicht. Sie können jedoch das Erbe innerhalb der Ausschlagungsfrist (in der Regel sechs Wochen) ausschlagen.
Alle Erben müssen mitwirken
Mehrere Erben halten den gesamten Nachlass zusammen als Erbengemeinschaft. Wichtigste Konsequenz: Sie können nur noch gemeinsam über Nachlassgegenstände verfügen. „Soll ein Auto oder eine Immobilie veräußert werden, müssen alle Erben mitwirken“, erklärt Benjamin Lorenz, Notarassessor an der Landesnotarkammer Bayern. Dies kann zu praktischen Schwierigkeiten führen, weil nicht immer alle Miterben an der Verwaltung oder Auseinandersetzung des Nachlasses mitwirken können oder wollen. „Die Gründe hierfür sind mannigfaltig, beispielsweise können einzelne Miterben im Ausland leben, nicht voll geschäftsfähig sein oder es kann schlicht zu Meinungsverschiedenheiten kommen. Die Erbengemeinschaft eignet sich deshalb meist nicht für ein längerfristiges Halten der Nachlassgegenstände“, schlussfolgert Lorenz. Um solche nicht funktionsfähigen Erbengemeinschaften zu verhindern, kann jedoch vorgesorgt werden: Notare beraten hierzu im Rahmen der Gestaltung von Testamenten und Erbverträgen.
Auseinandersetzung – auch ohne Streit
Erbengemeinschaften können auf verschiedene Weisen aufgelöst werden:
- Die Erben können sich über die Aufteilung des Nachlasses verständigen und diese durch einen Vertrag regeln, die sog. Erbauseinandersetzung. Befinden sich Immobilien oder Anteile an einer GmbH im Nachlass, ist eine notarielle Beurkundung erforderlich. In diesem Rahmen können auch Ausgleichszahlungen vereinbart werden. Der Vorteil: „Wird eine zum Nachlass gehörende Immobilie an einen Miterben übertragen, fällt keine Grunderwerbsteuer an“, weiß Lorenz.
- Ein Erbe kann seinen Anteil an der Erbengemeinschaft an einen Miterben oder an Dritte übertragen. Möchte ein Erbe seinen Erbteil an Dritte verkaufen, steht den anderen Miterben ein Vorkaufsrecht zu. Vereinigt eine Person alle Erbteile auf sich, fällt ihr der gesamte Nachlass zu. Auch Erbteilsübertragungen bedürfen der notariellen Beurkundung.
- Komplizierter kann es werden, wenn keine Einigung über die Aufteilung des Nachlasses herbeigeführt werden kann. Zwar existiert die Möglichkeit, auf Antrag ein Nachlassvermittlungsverfahren vor dem Notar durchzuführen. „Solche Verfahren sind jedoch mit großem Aufwand verbunden und nur selten von Erfolg gekrönt“, berichtet Lorenz. Häufiger greifen die Miterben daher gleich zum schärfsten Schwert und beantragen die Teilungsversteigerung, bei der die Nachlassgegenstände, insbesondere Immobilien, gerichtlich versteigert werden. „Dies ist jedoch meist die schlechteste Lösung, da sich bei einem freihändigen Verkauf oft ein besserer Preis erzielen lässt“, erklärt Lorenz.
Notarielle Hilfe bei der Abwicklung
Notarinnen und Notare klären über rechtliche Fallstricke auf, sorgen für eine rechtssichere Regelung und erleichtern den Erben dadurch die Abwicklung ihrer Erbengemeinschaft. Eine notarielle Beratung hilft nicht nur, bestehende Erbengemeinschaften aufzulösen, sondern kann auch Konflikten vorbeugen. „Wer frühzeitig ein Testament oder einen Erbvertrag aufsetzt, kann gezielt die Entstehung einer nicht funktionsfähigen Erbengemeinschaft verhindern“, führt Lorenz aus. „Wer vorsorgt, erspart seinen Angehörigen oft komplizierte und emotionale Auseinandersetzungen,“ schließt Lorenz.
Hausverwalter gesucht? – Was Wohnungseigentümer zu beachten haben
Die Bestellung eines Verwalters entlastet Wohnungseigentümer und schafft klare Zuständigkeiten. Doch welche konkreten Befugnisse hat der Verwalter? Wie wird er bestellt und wie wird er wieder abberufen? Und welche Rolle spielt er beim Verkauf einer Eigentumswohnung? Die Landesnotarkammer Bayern klärt auf.
Schlüsselrolle in der Wohnungseigentümergemeinschaft
Stellt man sich die Wohnungseigentümergemeinschaft als Unternehmen vor, wäre der Hausverwalter eine Art Geschäftsführer. Er ist das ausführende Organ der Eigentümerversammlung. Der Verwalter kümmert sich um die Aufstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, ruft die Versammlung der Wohnungseigentümer ein, sorgt für die Einhaltung der Hausordnung und führt Beschlüsse der Eigentümerversammlung aus.
Der Verwalter übernimmt nicht nur interne Aufgaben, sondern vertritt die Gemeinschaft auch nach außen. Dabei handelt er in der Regel im Namen aller Eigentümer als Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht einzelner Personen. Seine Vertretungsmacht ist weitreichend. So kann er beispielsweise Verträge mit Hausmeisterfirmen oder Reinigungskräften abschließen. Einschränkungen gelten jedoch insbesondere bei Grundstückskaufverträgen oder der Aufnahme von Darlehen für die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Recht auf Bestellung eines (zertifizierten) Verwalters
Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, die Bestellung eines Verwalters zu beantragen. Dieser muss neuerdings als sog. zertifizierter Verwalter auch rechtliche, kaufmännische und technische Kenntnisse nachweisen, was grundsätzlich durch eine Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer erfolgt, es sei denn er bringt bereits entsprechende Qualifikationen „von Haus aus“ mit, etwa als Volljurist oder Immobilien-kaufmann. Soll bei kleineren Wohnanlagen mit acht oder weniger Wohnungen ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt werden, ist eine Zertifizierung dagegen nicht notwendig, sofern nicht mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer dies verlangt.
Verwalterbestellung, Abberufung und die maximale Dauer
Die Bestellung des Verwalters erfolgt durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung. Eine Übertragung dieser Entscheidung auf andere Organe wie den Verwaltungsbeirat ist nicht möglich. Die Eigentümerversammlung kann den Verwalter auch jederzeit abberufen. Mit dem Verwalter wird regelmäßig ein Vertrag geschlossen, der Aufgaben und Pflichten näher konkretisiert und die Vergütung regelt. Dieser Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung des Verwalters. Die Dauer der Verwaltung beträgt höchstens fünf Jahre, bei der erstmaligen Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum sind es maximal drei Jahre.
Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung – öffentliche Beglaubigung und Ablauf
Eine bedeutsame Rolle nimmt der Verwalter auch bei der Veräußerung von Wohnungseigentum ein. Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung können vorsehen, dass eine Übertragung nur mit seiner Zustimmung erfolgen kann. Hierdurch sollen die Eigentümer vor dem Eintritt unzuverlässiger Personen in der Gemeinschaft geschützt werden. Der Verwalter darf die Zustimmung aber nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes verweigern, etwa wenn der Erwerber finanziell unzuverlässig ist oder eine Störung des Gemeinschaftsfriedens droht. Ob eine Zustimmung erforderlich ist, ist regelmäßig im Grundbuch vermerkt.
Die Zustimmung ist ebenso wie die Verwaltereigenschaft gegenüber dem Grundbuchamt durch öffentlich beglaubigte Urkunde nachzuweisen. Für den Nachweis der Verwaltereigenschaft ist die Vorlage der Niederschrift über den Bestellungsbeschluss des Verwalters erforderlich. Unter der Niederschrift sind die Unterschriften vom Vorsitzenden der Eigentümerversammlung, von einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter öffentlich zu beglaubigen. „Nur durch das notarielle Verfahren kann der vollständige Nachweis über Bestellung des Verwalters und Abgabe der Verwalterzustimmung erbracht werden“, ergänzt Sommer. Um Verzögerungen zu vermeiden, empfiehlt es sich, dass alle Beteiligten – unabhängig von einer konkreten Veräußerung – nach der Bestellung des Verwalters zeitnah einen Termin bei der Notarin oder dem Notar vereinbaren und das Protokoll beim Grundbuchamt hinterlegt wird.
Testament auf Bestell-Zettel einer Kneipe?
(DAV). Nichteheliche Partner haben kein gesetzliches Erbrecht. Wer den Partner oder die Partnerin zum Erben einsetzen will, muss ein Testament errichten. Dies muss nicht zwingend vor einem Notar geschehen, sondern kann auch privatschriftlich erfolgen. Wichtig ist, dass der gesamte Text eigenhändig mit der Hand geschrieben und unterschrieben wird. Wird dabei ungewöhnliches Schreibpapier, etwa ein Kneipenblock genutzt, schließt das nicht automatisch aus, dass ein wirksames Testament vorliegt.
Testament auf Bestellblock einer Kneipe
Eine Frau beantragt einen Erbschein nach ihrem langjährigen Partner. Sie legt hierzu einen Bestellzettel der Kneipe vor, die ihr Partner betrieben hatte. Auf dem steht, dass sie alles kriege, was ihr Partner mit Datum und Unterschrift versehen hatte. Die Frau hat diesen hinter der Theke gefunden, wo der Mann auch nicht bezahlte Rechnungen verwahrt hatte. Die einzigen lebenden Verwandten des Mannes, dessen Neffen, treten dem Antrag entgegen.
Testierwille kann auch bei Verfügungen auf unüblichem Papier gegeben sein
Zu Unrecht, urteilt das Gericht. Die Frau sei die testamentarisch bestimmte Alleinerbin des Mannes geworden. Bei dem Zettel handele es sich um ein wirksam errichtetes Testament, welches der Erblasser eigenhändig und mit Testierwillen errichtet habe. Dies hat das Nachlassgericht von Amts wegen zu prüfen, wobei ein für das praktische Leben brauchbarer Grad von Gewissheit, der vernünftige Zweifel ausschließt, genügt. Dass dies der Fall ist, ergibt ein Vergleich mit anderen handschriftlichen Aufzeichnungen des Erblassers und auch die Stelle, an der der Zettel aufgefunden wurde. Der Mann betrieb jahrelang eine klassische Dorf-Kneipe, kümmerte sich jedoch kaum um Schriftverkehr und ähnliches. Vor diesem Hintergrund ist es nicht fernliegend, dass er einen von ihm üblicherweise verwandten Bestellzettel nutzte, um auf einem solchen auch bedeutsame Angelegenheiten wie seine letztwillige Verfügung niederzulegen und ihn dort aufzubewahren und auch anderen für ihn bedeutsame Unterlagen, wie nicht gezahlte Deckel aufbewahrte. Dort hatte er sich meist aufgehalten und in der letzten Zeit auch häufiger darüber gesprochen, dass er sich Gedanken dazu machte, wie es mit ihm im Falle der Gebrechlichkeit weitergehen solle und wer sein Erbe werden solle. Einige Gäste hatten ihn auch darauf hingewiesen, dass er das dann aufschreiben müsse.
Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg, Beschluss vom 20.12.2023 (3 W 96/23)
Steuerfreiheit der Veräußerung von Nachlassvermögen
- Januar 2024 – Nummer 001/24 – Urteil vom 26.09.2023
IX R 13/22
Wird eine zum Nachlass einer Erbengemeinschaft gehörende Immobilie veräußert, fällt hierauf keine Einkommensteuer an. Dies gilt jedenfalls, soweit zuvor ein Anteil an der Erbengemeinschaft verkauft wurde, wie der der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 26.09.2023 – IX R 13/22 entschieden hat.
Im Streitfall war der Steuerpflichtige Mitglied einer aus drei Erben bestehenden Erbengemeinschaft. Zum Vermögen der Erbengemeinschaft gehörten Immobilien. Der Steuerpflichtige kaufte die Anteile der beiden Miterben an der Erbengemeinschaft und veräußerte anschließend die Immobilien. Das Finanzamt besteuerte diesen Verkauf gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) als privates Veräußerungsgeschäft (früher Spekulationsgeschäft genannt).
Der BFH ist dem entgegen getreten. Voraussetzung für die Besteuerung sei nämlich, dass das veräußerte Vermögen zuvor auch angeschafft worden sei. Dies sei in Hinblick auf den Kauf von Anteilen an einer Erbengemeinschaft bezüglich des zum Nachlass gehörenden Vermögens nicht der Fall. Mit seiner Entscheidung hat der BFH seine bisherige Rechtsprechung geändert und ist der Auffassung der Finanzverwaltung entgegengetreten.
Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR): Indirekte Pflicht zur Eintragung in neues Register ab 2024
Zum 1. Januar 2024 wurde das Recht der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) umfassend reformiert. Für Gesellschaften mit Immobilieneigentum oder Unternehmensbeteiligungen besteht Handlungsbedarf. Die GbR sollte zum neuen Gesellschaftsregister angemeldet werden.
Welchem Zweck dient das Register? Und wann besteht eine Pflicht zur Anmeldung?
Das Gesellschaftsregister gibt Auskunft darüber, wer Gesellschafter ist und die Gesellschaft vertreten darf. Damit schafft es Rechtssicherheit. Bislang bereitet der Nachweis der Existenz und Vertretungsverhältnisse der GbR im Rechts- und Geschäftsverkehr häufig Schwierigkeiten. Das neue Register wird an das bekannte Handelsregister angelehnt sein und wie dieses zentral bei bestimmten Amtsgerichten geführt. Eine Eintragung ist nicht zwingend, in zahlreichen Fällen besteht aber eine indirekte Pflicht zur Registrierung. Viele Geschäfte lassen sich künftig nur noch durchführen, wenn die Gesellschaft im Register eingetragen ist. So setzen etwa die Beteiligung an Grundstücksgeschäften und die Übertragung von Unternehmensbeteiligungen ab 2024 eine vorherige Registrierung voraus. Sind derartige Geschäfte geplant, sollte die Eintragung frühzeitig veranlasst werden. Nach Eintragung „firmiert“ die GbR als „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ oder „eGbR“.
Wie kommt die Gesellschaft ins Register? Was ist im Vorfeld zu beachten?
Die Anmeldung zur Eintragung ist öffentlich zu beglaubigen. Durchgeführt werden kann die Beglaubigung vor Ort bei einer Notarin oder einem Notar. In vielen Fällen wird es auch erforderlich sein, Grundbucheinträge, Gesellschafterlisten und Handelsregistereinträge zu berichtigen. Notarinnen und Notare beraten zu den Details, die zu beachten sind. Sie bereiten die Registeranmeldungen vor und reichen diese auch beim Registergericht ein.
Bei Gesellschaften mit Immobilieneigentum oder Unternehmensbeteiligungen sollten die Gesellschafter im Vorfeld prüfen, ob sich der Gesellschafterbestand seit Erwerb der Immobilie oder Beteiligung verändert hat und gegebenenfalls geeignete Nachweise, wie z.B. Erbscheine, beschaffen.
Folgepflicht im Nachgang: Mitteilung an das Transparenzregister
Mit Eintragung der GbR in das Gesellschafsregister besteht die Pflicht, die Daten betreffend der Wirtschaftlich Berechtigten dem Transparenzregister mitzuteilen. Das Transparenzregister ist die zentrale Plattform zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung in Deutschland. Es dient einem völlig anderen Zweck als das Gesellschaftsregister, weshalb eine separate Eintragung erforderlich ist. Die Mitteilung können die Gesellschafter selbständig, d.h. ohne Beteiligung einer Notarin oder eines Notars, unter www.transparenzregister.de vornehmen.
Gekauft wie gesehen – Praktische Tipps zum Immobilien(ver)kauf
Der Kauf bzw. Verkauf der eigenen Immobilie ist für viele Menschen das finanziell größte und wichtigste Geschäft des Lebens. Was es dabei zu beachten gilt, weiß Clemens Neuschwender, kommissarischer Geschäftsführer der Notarkammer Pfalz.
Ausschluss von Sachmängelansprüchen – Gekauft wie gesehen
„Sobald der Entschluss zum Kauf einer Immobilie gefasst ist, sollten Käuferinnen und Käufer diese zunächst auf Herz und Nieren prüfen“, mahnt Neuschwender. Denn jedenfalls bei gebrauchten Immobilien enthält der Kaufvertrag in der Regel einen umfassenden Ausschluss von Sachmängelansprüchen. In diesem Fall kann die Käuferseite Mängel nur geltend machen, wenn eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart wurde, die Verkäuferseite eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen oder aber einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Käuferinnen und Käufer sollten sich daher über etwaige wesentliche versteckte Mängel der Immobilie, wie beispielsweise defekte Leitungen oder aber Feuchtigkeitsschäden, umfassend informieren. Denn diese muss die Verkäuferseite nur offenlegen, wenn sie ihr bekannt sind. Insbesondere bei älteren Immobilien ist es daher ratsam, bei der Besichtigung eine fachkundige Person hinzuzuziehen. Verkäuferinnen und Verkäufern sei an dieser Stelle empfohlen, auch ungefragt alle bekannten wesentlichen Mängel zusammenzustellen und der Käuferseite nachweisbar offenzulegen. „So kann insbesondere ein späterer Arglistvorwurf vermieden werden“, erläutert Neuschwender.
Zudem sollten sich Käuferinnen und Käufer einen Überblick über alle relevanten Dokumente und Unterlagen verschaffen. Wichtig sind insbesondere die Baugenehmigung, Baupläne, der Energieausweis, Grundrisse, bei vermieteten Immobilien auch der Mietvertrag und Nachweise über Mieteinkünfte, bei Wohnungs- oder Teileigentum die Teilungserklärung und Versammlungsprotokolle sowie Nachweise über Modernisierungen und wertsteigernde Reparaturen. Die Verkäuferseite sollte sicherstellen, dass diese Unterlagen frühzeitig zur Einsicht vorliegen.
Finanzierung ja oder nein?
Von der Käuferseite ebenfalls frühzeitig geklärt werden sollte, ob der Erwerb ganz oder teilweise durch ein Darlehen finanziert werden soll oder nicht. Dies ist immer dann notwendig, wenn nicht sämtliche Kosten aus Eigenmitteln beglichen werden können. „Der Kapitalbedarf umfasst dabei nicht nur den reinen Kaufpreis“, weiß Neuschwender. Auch die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, eine ggf. anfallende Maklerprovision, Aufwendungen für Modernisierungen und Renovierungen sowie Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt) sollten hierbei einkalkuliert werden.
Steuerliche Fallstricke beachten
Verkäuferinnen und Verkäufer sollten im Blick behalten, dass der Verkauf von Immobilien unter gewissen Umständen Einkommensteuer, zum Beispiel in Gestalt der sog. Spekulationssteuer, auslösen kann. Eine Rücksprache mit der Steuerberaterin oder dem Steuerberater ist insbesondere dann geboten, wenn die Immobilie nicht vollständig oder nicht durchgehend zu privaten Wohnzwecken dient oder gedient hat bzw. wenn die Immobilie auch betrieblich genutzt wird bzw. wurde.
Notarinnen und Notare als neutrale und unabhängige Beraterinnen und Berater
Schon vor der Beurkundung klärt die Notarin bzw. der Notar den Sachverhalt, berät die Vertragsbeteiligten unparteiisch und klärt sie umfassend über eventuelle Risiken und mögliche Alternativgestaltungen auf. Darauf aufbauend erstellt sie/er den Entwurf eines ausgewogenen, den Interessen der Beteiligten entsprechenden Kaufvertrages und steht in der Folge für sämtliche Fragen zur Verfügung.
Gut zu wissen: Die Notarkosten sind bundesweit einheitlich durch das Gerichts und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und damit bei jeder Notarin und jedem Notar gleich. Die notarielle Beratung einschließlich der Entwurfstätigkeit ist in der Beurkundungsgebühr enthalten, unabhängig von der Schwierigkeit, dem Aufwand und der Anzahl der Besprechungstermine.
Quelle: https://www.notare.bayern.de
News-Service der Kanzlei Bernhard & Dr. Kleuser:
„Die 10 häufigsten Irrtümer des Erbrechtes“
Informationen zum Thema “Zehn gut gemeinte Ratschläge zum Umgang mit der Erbschafts- und Schenkungssteuer in der >Otto-Normal-Familie<” finden Sie hier (pdf 2,9 MB)
Informationen zum Thema “Ehegattentestament”
finden Sie hier, pdf 630 kb
Ein sehr instruktives Video zum Thema Vererben und Schenken finden Sie unter diesem Link.
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